Идею страховать деньги граждан, вложенные в строительство жилья, в России пробовали реализовать несколько раз. Механизм прошёл путь от страхования ответственности застройщиков через компенсационный фонд к проектному финансированию с эскроу-счетами. Рассказываем, как сегодня защищены деньги покупателей новостроек и какое страхование остаётся важным для дольщика.

Как менялась защита дольщиков

Долевое строительство регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». За последние годы способ защиты граждан менялся трижды.

  1. Страхование ответственности застройщика. С 2014 года застройщики должны были обеспечивать исполнение обязательств по каждому договору участия в долевом строительстве (ДДУ): поручительством банка, страхованием гражданской ответственности в страховой компании или участием в обществе взаимного страхования. Система оказалась ненадёжной: часть страховщиков, работавших в этом сегменте, сами лишились лицензий.
  2. Компенсационный фонд. В 2017 году был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Вместо страхования застройщики стали перечислять в него обязательные отчисления по каждому ДДУ.
  3. Эскроу-счета. С 1 июля 2019 года основным способом расчётов по ДДУ стали счета эскроу: деньги дольщика хранятся в банке и не передаются застройщику до завершения строительства. Проекты высокой степени готовности, начатые до реформы, могли достраиваться по прежним правилам.

В 2022 году Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства переименован в публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» (ФРТ). Фонд продолжает заниматься проблемными объектами и получил новые функции.

Как работает эскроу-счёт

Счёт эскроу — специальный банковский счёт, на котором деньги покупателя заблокированы до наступления условий, предусмотренных договором. Схема выглядит так:

  1. Покупатель и застройщик заключают ДДУ, договор регистрируется в Росреестре.
  2. Покупатель открывает счёт эскроу в уполномоченном банке и вносит оплату — собственные деньги или ипотечный кредит.
  3. Стройку финансирует банк, выдавая застройщику проектный кредит; деньги дольщиков всё это время остаются на эскроу.
  4. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на один объект в доме банк перечисляет средства застройщику.

Если застройщик обанкротится или дом не будет сдан, договор расторгается, а деньги со счёта эскроу возвращаются покупателю.

Страхование средств на эскроу

Средства на счетах эскроу для расчётов по ДДУ входят в систему страхования вкладов по Федеральному закону № 177-ФЗ. При отзыве лицензии у банка АСВ возмещает их в размере до 10 млн ₽, причём отдельно от обычных вкладов человека в том же банке.

Что делает Фонд развития территорий

ФРТ занимается домами, которые строились по старым правилам — без эскроу — и оказались проблемными. Как правило, фонд подключается после признания застройщика банкротом. По решению фонда объект либо достраивается, либо гражданам выплачивается денежное возмещение. Порядок и условия определяет закон и решения наблюдательного совета фонда.

Какое страхование остаётся важным для покупателя

Эскроу защищает деньги до сдачи дома. После получения ключей риски — пожар, залив, повреждение отделки — переходят на собственника. Здесь пригодятся:

  • Ипотечное страхование. При покупке квартиры в ипотеку Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязывает страховать заложенное имущество от утраты и повреждения — после регистрации права собственности. Страхование жизни заёмщика и титула — добровольное, хотя банк может предложить более низкую ставку при его наличии.
  • Страхование квартиры. Отделку, инженерные системы, домашнее имущество и ответственность перед соседями за залив покрывает добровольный полис.
  • Титульное страхование. Актуально скорее для вторичного рынка: у квартиры, купленной у застройщика по ДДУ, нет цепочки предыдущих собственников.

Что проверить перед покупкой новостройки

  • Оплата идёт через счёт эскроу, а не напрямую застройщику.
  • Проектная декларация опубликована в единой информационной системе жилищного строительства.
  • ДДУ зарегистрирован в Росреестре.
  • Банк, в котором открыт эскроу, входит в перечень уполномоченных банков, который ведёт Банк России.
  • В договоре прописаны срок передачи объекта и ответственность застройщика за просрочку.

Подобрать полис для ипотеки или новой квартиры можно в разделах ипотечное страхование и страхование квартиры и дома, рассчитать стоимость — в калькуляторе ипотечного страхования. Другие разборы законодательства — в разделе «Законы».